Konut piyasasına yönelik yapılan değerlendirmeye ışığında, geçtiğimiz ayın da dahil olduğu son 10 ayda yurdun büyük bir bölümünde konut fiyatları aşağı bir ivme sergiliyor. Bazı büyükşehirlerde de ise konut fiyatları beklenenden daha da fazla düşüş gösteriyor.
‘KONUT KREDİLERİNE ERİŞİM SIKINTISI’
Öyleyse konut fiyatları neden düşüşe geçti? Önümüzdeki süreçte konut fiyatlarının seyri ne olacak? Konuyla ilgili detayları Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, aktardı. Özelmacıklı'nın konuşması şöyle:
“Merkez Bankası tarafından açıklanan konut fiyat endeksinde gördüğümüz düşüşler ilan fiyatlarındaki istatistiklere yansımaya başladı. Ocak ayı itibarıyla piyasada düşüş sinyalleri veriliyordu. Konut fiyatlarındaki artış artık birçok ilde enflasyonun altında seyretmeye başladı. Burada ilk akla gelen konut kredilerine erişimde yaşanan önemli derece sıkıntılardır. Mevcutta faiz oranları aylık bazda yüzde 3 seviyesinin üzerine çıktı. Yıllıkta da yüzde 44-45 seviyesine ulaştı.
‘AMORTİSMAN SÜRELERİ DÜŞTÜ’
Kredi faizlerindeki artış ve mevduat faizlerindeki yüksek getiri birleşince TL’nin güçlendiği piyasada gerek araç gerekse de konutta ciddi düşüşler görülmeye devam ediliyor. Enflasyona göre yaşanan düşüler öyle bir noktaya geldi ki tekrar o gayrimenkul imal edilmeye çalışsa mevcuttaki satılık fiyattan daha yüksek fiyatlar bekliyor. Gerek sıfır konutta gerekse de ikinci elde çok sayıda fırsat var. Bu konut fiyatlarının sabit veya yerinde saymasına neden olurken kira fiyatlarındaki artış nedeniyle birçok ilde amortisman süreleri düştü.
Mevduat faizlerindeki artışlar vatandaşlar açısından konutu yatırım aracı olmaktan çıkarttı. Kira artışlarına getirilen sınırlamalar. İkinci eve yönelik kredi kısıtlamaları ve bunların çeşitli etkileri oldu.
‘ÜRETİME DEVAM ETMEMİZ GEREKİYOR’
Bu ipotekli satışlara da yansıdı. Bu ay ipotekli satışlarda çok daha fazla düşüş bekliyoruz. Bu durum riskli yapı stokunun olduğu ülkemiz açısından sıkıntılı. Bizim yeni konut üretimine ihtiyacımız var. İnşaat sektörünün istihdama etkisi nedeniyle üretime devam etmemiz gerekiyor. İnşaat maliyetleri, işçilik maliyetleri artıyor. Bu artışların olduğu piyasada yeni üretim maliyetleri oldukça yüksek. Şu an için konut fiyatları oldukça düşük seviyelerde kaldı.
Bugün 1 milyon TL mevduata yaklaşık 45 bin TL ortalama faiz veriliyor. Bu durum da kişileri ‘Ben zaten bu daireyi alsam, bu rakamlara kiraya veremem’ şeklinde düşüncelere yönlendiriyor.
Gayrimenkul primlendirmeyi önden yaptı. Mevcutta gayrimenkul sahibi olanlarda üç yıl öncesine baktığımızda gayrimenkullerinin fiyatları en az 5-6 kat arttı. Bu kadar hızlı prim yapan bir sektörün belli dönemlerde durağan kalmasını normal karşılamak gerekir.
KONUT FİYATLARIIN SEYRİ NE OLACAK?
Reel bazda düşüşün birkaç ay daha devam edeceğini değerlendiriyoruz. Reel baz verileri son 12 aylık olarak ölçülüyor. Düşüş daha da derinleşiyor gibi gözükecek. Yüzde 75 enflasyon rakamlarının beklendiği bir yerde reel anlamda gayrimenkul fiyatlarının düştüğüne ilişkin haberleri hala yapıyor olacağız. Bu sürecin üçüncü çeyrek sonuna kadar devam edeceğini değerlendirebiliriz. Piyasada 4’üncü çeyrekten sonra toparlanma bekliyoruz.
'GAYRİMENKUL TÜRÜ DEĞİL'
Konut yatırım için çok cazip bir gayrimenkul türü değil. Yatırım amaçlı daha çok araziler, arsalar, iş yerleri ve en son olarak konut geliyor diyebiliriz. Bu tür gayrimenkullerin prim yapma vb. imkanları biraz daha değişkenlik gösteriyor. Konutun şu anda yatırım olarak cazip bir durumu kalmadı.
İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR'DE FİYATLAR NASIL?
İstanbul’da şu anda satılık metrekare fiyatlarının yaklaşık 38-39 bin TL seviyelerinde olduğunu söylemek mümkün. Ankara’da 20-21 bin TL bandında, İzmir’de 31-32 TL bandında. Yeni inşaatlarda bu fiyatlar daha yüksek oluyor.
'ENFLASYINA GÖRE BAKILDIĞINDA KAYBETTİRDİ'
İstanbul’daki ilçelerdeki düşüşlere baktığımızda en çok düşüşün Kağıthane, Ataşehir, Esenyurt, Fatih ve Beylikdüzü’nde yaşandığını görüyoruz. Bu şehirlerde kredili satışların yoğun olması nedeniyle bir düşüş var. Burada düşüş derken, fiyatların artışının daha da az olduğu ilçeler manasında söylüyoruz. Örneğin fiyatı 3 milyon TL olan bir yerde fiyat 2.5 milyona düşmedi. Örnek vermek gerekirse Kağıthane’de sadece konut fiyatları yüzde 30 arttı. Ataşehir, Esenyurt’ta yüzde 30 arttı. Beylikdüzü’nde yüzde 20 arttı. Enflasyona göre bakıldığında kaybettirdi.
İstanbul’da krediye uygun olmayan Beykoz, Şile, Adalar, Sarıyer gibi yerlerdeki konutlar enflasyonun üzerinde değer kazandı. Bu artışlar yüzde 70-75 seviyelerine dayanıyor.
'ENFLASYONUN ÜZERİNDE DEĞERLENDİ'
Ankara’daki ilçelerde durum farklı. Ankara’da Sincan, Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut gibi yerlerde fiyatlar yüzde 50 ortalamalarda arttı. Elmadağ, Kızılcahamam, Akyurt gibi bölgelerde gayrimenkul fiyatları enflasyonun üzerinde değerlendi.
İZMİR VE İLÇELERİNDE ORTALAMA OLARAK FİYATLAR NEDİR?
İzmir için Selçuk, Narlıdere, Karşıyaka, Konak gibi ilçelerde yükselme oranları il ortalamasının altında kaldı. Bu bölgelerde son 1 yıla göre fiyat artışları yüzde 35 ortalamasında. En çok artan Kınık, Ödemiş, Bergama, Bayındır, Karaburun gibi ilçeler örnek olarak verilebilir.” ifadelerini kullandı.
