Ev sahibi ve kiracı olaylarında birçok olay gündemde büyük bir yankı oluşturuyor. Kirada yüzde 25 zam sınırı düzenlemesiyle birlikte eski kiracılar ile piyasa veriilerindeki kiralar arasında makas açılmıştı.
Konu hakkında ayrıntıları Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin ve Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı önemli açıklamalarda bulundu.
'KANUNDA BAZI ŞARTLAR VAR'
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu cümlelere yer verdi: “Kira tespit davası açmanın borçlar kanunu çerçevesinde bazı şartları var. Bu şartlardan bir tanesi kira bedeliyle ilgili herhangi bir anlaşmazlık olmasa da 5 yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin hakim tarafından belirlenebilmesi kanunen kabul edilmiştir.
'YANLIŞ ANLAŞILMAYA MAHAL VERMEYİN'
Altıncı yıl için kira artış oranını taraflar kendileri belirlemeden doğrudan bunu dava konusu yapabilirler. Hakim de bu konuda emsal kira bedellerine, bilirkişi marifeti ve taraflarca ibraz edilen emsal kontrat örneklerine bakıyor. Emsal alınabilmesi için bazı kriterler var. Sadece internette yer alan ilanlar üzerinden bir emsal alınmıyor.
Burada şu yanlış anlaşılmaya mahal vermemek lazım. Kira kontratında ilgili yıl bitmeden en az 1 ay önce dava açılmış olmalıdır. Buna ilişkin ihtarnameler süresinde çekilmeli, dava açtıktan sonraki süre ile dava sonuçlanana kadar geçen süre içerisinde taraflar açısından hakimin belirlediği kısım geçerlidir.
GEÇİŞ DÖNEME AİT KİRA TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
Ev sahibi davayı kontrat yenileme süresinden sonra açtıysa kira tespiti yeni dönem itibarıyla geçerli olur. Burada sürelere dikkat etmek lazım. Her zaman geçmiş döneme ilişkin bir kira talep edilmez. Kira tespit davası açıldığı tarihten sonraki kiraları kapsar. Bunun geçerli olması için yenilenme döneminden önce ilgili ihtarnamenin çekilmesi ve ilgili davanın açılması gerekir. Süreler ve zaman aralıkları hukuki olarak doğru mütalaa edilmelidir.
'TESPİT DAVALARI İÇİN SÜRE VAR'
Kira tespit davaları için bir süre var. Tarafların kendi aralarında yazdıkları kontratta TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına göre artışlar yapılıyor. 5 yıl öncesinde uyarlama davası açılsa da aslında daha çok sürecin tespit davaları ile ilerlediğini söylemek mümkün. Uyarlama davaları da bu kapsamda değerlendirilebiliyor” dedi.
'ARABUCULUK SÜRECİNE TABİDİR'
Konu hakkında dikkat çeken detaylar paylaşan Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin şu açıklamalarda bulundu: “Kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Arabuluculuk toplamda en fazla 4 haftada tamamlanır. Arabuluculukta anlaşma olursa zaten davaya gerek kalmaz. Kira bedelinde taraflarca anlaşılmış olur. Ancak taraflar arabulucu huzurunda anlaşmaya varamaz ise açılması muhtemel bir kira tespit davasının 2 yılı yerel mahkemelerde, 2 yılı üst mahkemelerde olmak üzere 4 yılı bulması olasıdır.
'OLUŞAN TÜM FARKLAR ALINABİLİR'
Kira tespit davası bittiğinde, davanın açıldığı tarihten, davanın sonuçlandığı tarihe kadar mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli kapsamında oluşan tüm farklar kiracıdan talep edilebilir.
Örneklendirmek gerekirse 2020 yılı Ağustos ayında açılıp 2024 Ağustos ayında kesinleşen bir kira tespit davasında kiracı 2020 yılından başlamak üzere ortaya çıkan tüm kira farklarını 2024 yılında kiraya verene ödemek zorunda kalabilir. Tespit davası sonucunda belirlenen aslında 2024 yılının kira bedeli değil, 2020 yılının kira tutarıdır. Bu nedenle 2021-2022-2023 yılları kiraları da 2020 baz kira bedeli olarak hesap edilerek toplam kira bedeli bulunur. Böylelikle belirlenen yeni kira bedeli ile, dava süresince eksik kalan kira bedeli farkı tamamlanır.
‘FAİZ ÖDEME YÜKÜMÜ YOKTUR’
Yeni kira bedeli mahkemece tespit edildiğinden verdiğimiz örnekte 2024 yılında 2020 yılının aylık kira bedeli belirlendiğinden, kiracının oluşan farklara ilişkin geçmişe yönelik bir faiz ödeme yükümü yoktur. Kiracı ancak 2024 yılı Ağustos ayından sonra ödemede gecikirse, bu tarihten sonra faiz işler. Yani geçmiş yıllar için kira farkı sorumluluğu faizlendirilmez.
Hem uzun süren davaların yarattığı belirsizlik hem de kira farkının faizsiz oluşu dikkate alındığında, toplum için arabuluculuğun, yeni kira bedeli belirlenirken de en doğru uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğu kanaatindeyim" değerlendirmesini yaptı.