Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek son yapmış olduğu açıklamasında Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından uygulanacak çalışma ile gayrimenkul yatırım fonlarının, gayrimenkul projelerine yatırım sağlayabaileceğini belirtti.
"KONUTA ERİŞEBİLİRLİK KOLAYLAŞACAK"
Söz konusu değişiklikte son viraja girildiğini belirten Bakan Şimşek, “Kurul tarafından yapılacak düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak. Düzenlemeyle, bu fonların portföyleri uygun hale getirilip tür değişikliği yapılacak. Konut arzının artmasıyla birlikte konut fiyatlarının yukarı yönlü piyasa baskısı azalacak ve böylelikle konuta erişilebilirlik her kesim için kolaylaşacak” ifadelerine yer verdi.
ÇALIŞMA DESTEK SAĞLAYACAK!
Bunun dışında gayrimenkul fonunda birikimini değerlendirenlerin proje tamamlanınca gayrimenkulün satışından ya da kirasından kazanç sağlayabilecek veya fonu iptal ederek kendilerine yeni bir daire alabilecekler.
‘184 GAYRİMENKUL YATIRIM FONU VAR’
Öyleyse çalışma nasıl işleyecek? Gayrimenkul fonlarına birikimini değerlendirenleri neler bekliyor? Yeni proje konut fiyatlarındaki sürci değiştirecek mi? Konuyla ilgili detayları Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı açıkladı.
Özelmacıklı açıklamalarında şu cümlelere yer verdi: "
Ülkemizde gayrimenkul yatırım fonu büyüklüğü gittikçe artıyor. Bakan Şimşek’in bahsettiği gibi 184 gayrimenkul yatırım fonu var. Portföy büyüklükleri de 80 milyar lira seviyesini aşmış durumda. Gayrimenkul yatırım fonları gayrimenkule erişimin zorlaştığı bu dönemde yatırımcının ilgisini çekebilecek hale getirilmeye çalışılıyor. SPK’nın hazırlayacağı yeni mevzuatta gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi aşamasında gayrimenkul yatırım fonlarının kullanılabilmesi hedefleniyor.
‘TAŞINMAZLARDAN OLUŞABİLİYOR’
Gayrimenkul yatırım fonları mevcut durumda projelere yatırım yapamıyorlar. Şu an için yapılan yatırımlar TOKİ ve Emlak Konut dışında bitmiş ve iskanı alınmış kat mülkiyetli taşınmazlardan oluşabiliyor, arsa ve arazi türü taşınmazlardan oluşabiliyor. Geliştirilecek sistemle bu fonların gayrimenkul yatırım ortaklığı ile rekabetin daha ileri boyutta olmasına imkan sağlayacaktır.
‘HALKA AÇILMA ZORUNLULUĞU YOK’
Gayrimenkul yatırım fonlarının sunduğu portföy çeşitliliği ve profesyonel yönetim imkanları aslında bireysel yatırımcıların daha düşük bir risk alarak gayrimenkule yatırım yapmalarını sağlamış oluyor.
Bu sistemin çok avantajlı bazı vergisel muafiyetleri de var. Halihazırdaki yönetmelikte gayrimenkul yatırım ortakları arsa geliştirme yapabiliyorlar. Gayrimenkul yatırım fonlarının da bu kapsama açılacak olması konuta erişimin özellikle üreticiler tarafından da konutun başlangıçta üretilirken fonlar tarafından yatırım yapılmasına imkan sağlaması nedeniyle müteahhitlere fon girişi sağlar. Gayrimenkul yatırım fonlarının, gayrimenkul yatırım ortaklarındaki gibi bir halka açılma zorunluluğu yok. Buraya girişimciler bir para yatırıp nitelikli yatırımcı statüsünde fona yatırım yapmış oluyorlar.
‘ARSALAR ÜZERİNDE DE PROJELER YAPILABİLECEK’
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in açıkladığı yeni düzenleme çerçevesinde gayrimenkul projelerine geliştirme aşamasından başlayarak yatırım yapma imkanı sunulması bekleniyor. Bu fonlar çoğunluğu belki de konut niteliğindeki taşınmazlardan oluşacak gayrimenkul projeleri geliştirebilecekler. Bu amaçla fon kurulursa proje gayrimenkul yatırım fonu adını alacak. Farklı kişilere ait arsalar üzerinde de proje yapabilir hale gelecek. Bu düzenleme konut üretimini artırır, belli şartları taşıyan müteahhitlerce bu fondaki kaynaklar değerlendirilebilir.
‘KARAR VERİCİLER TARAFINDAN KONTROL EDİLİYOR’
Gayrimenkul yatırım fonlarının, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından bazı farkları var. Gayrimenkul yatırım fonları katılma payı ihraç ediyor, borsada işlem görmüyor. Katılma payları nitelikli yatırımcılar tarafından alınabiliyor. Gayrimenkul yatırım fonu kurmak için fon büyüklüğünün birinci yıl sonunda 40 milyon TL’ye ulaşması konusunda çeşitli şartlar var. Fona alınan gayrimenkuller mutlaka ekspertiz raporu ve incelemelere tabi tutularak fon karar vericileri tarafından kontrol ediliyor. Nispeten doğru gayrimenkul projelerine yatırım sağlanmış oluyor.
Gayrimenkul yatırım fonlarındaki katılımcıların katılma paylarının değeri portföydeki varlıkların değeri ile ölçülmüş oluyor. Bu durum gayrimenkul yatırım ortaklıklarında daha farklı. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hisse senedi fiyatı üzerinden değerlendiriliyor. Borsada işlem görmek zorunlu ve hisse senetleri de halka arz ediliyor. Gayrimenkul yatırım fonlarında borsada işlem görme zorunluluğu yok.
‘DAHA DA ARTACAĞINI SÖYLEMEK MÜMKÜN’
Gayrimenkul yatırım fonlarında çok önemli vergisel avantajlar var. Bu avantajlara baktığımızda iki yıldan uzun süre elde tutulan katılma paylarından elde edilen gelirlerde stopaj oranı sıfır olarak uygulanıyor ve beyannameye dahil edilmiyor. Kişi aldı, sattı arada oluşan değerler ve benzeri nedeniyle herhangi bir ekstra vergi ödemiyor. Gayrimenkul yatırım fonlarında hacmin daha da artacağını söylemek mümkün.
‘PARAYI ÇEKİP GAYRİMENKUL ALABİLİR’
Nitelikli yatırımcılar proje gayrimenkul yatırım fonlarına para yatırdıkları zaman yatırım yaptıkları projeler inşaat bitiminde değerlenecek. Değer artışından fon sistemi aracılığı ile faydalanacaklar. Bunu gayrimenkul sertifikası gibi düşünmemek lazım. Proje gayrimenkul yatırım fonları tek bir proje ve bu projenin karşılığında üretilen fonlar gibi değil. İçinde birden fazla proje olabilir. Burada amaç proje gayrimenkul yatırımında sermaye piyasası araçları çerçevesinde bir para biriktiriyor olmak. Bunun karşılığında bir metrekare ya da arsa hissesi karşılığı gibi bir durum yok. Kişi fondaki parasını çekip başka bir yerden gayrimenkul alabilir.
‘FİNANSMAN MALİYETİ VE PARA BULMAK KOLAYLAŞACAK’
Gayrimenkul yatırım fonlarının mevcut konut projelerine yatırım yapması özellikle üreticiler tarafında müteahhitlerin daha yüksek finansman maliyeti ile para bulmaları konusunda kolaylık sağlar. Projenin başlangıcında projenin belli bir kısmını gayrimenkul yatırım fonuna satarak proje sonunda elde edeceği primi başlangıçta yatırımcı ile paylaşmış olur. Bu toplu ve yüksek meblağlı finansman imkanı sağladığı için finansmanın maliyeti projenin oluşturacağı değere bağlı olacağı için gayrimenkul yatırım fonu karar verici ekibinin bu projenin bittiğinde oluşacağı değere güvenmesi müteaahhidin de bunu doğru bir bütçe ile gerçekleştirmesi gerekiyor. Türkiye’de bankalar dışında müteahhidi finanse edebilecek alternatif sermaye araçlarımız yok. Müteahhidin finansmanında bu farkındalık oluşturacaktır.
FONU SEÇEN KULLANICILAR İÇİN İKİ BÜYÜK NEDEN!
Gayrimenkul yatırım fonlarını bireysel yatırımcı gözüyle şöyle değerlendirebiliriz: Diyelim ki ben bir konut projesinden daire almak istiyorum. Daireyi alacak kadar param var. Projeye yatırım yaptım ama ‘bu proje prim yapar mı, müteahhit bitirebilir mi, zamanında teslim eder mi?’ gibi birçok risk var. Proje gayrimenkul yatırım fonu olduğunda bu riskleri minimize eder ve yatırımcıların doğru projelere yatırım yapmasını sağlar.
Bir diğer avantajı da şu: Benim belki bir daire alacak param olmasa bile kısmi bir para yatırarak proje yatırım fonlarına para yatırabilirim. Burada meblağlar kurulan gayrimenkul yatırım fonlarındaki kriterlere göre belirleniyor. Bu her fonda farklılık gösteriyor. Nitelikli yatırımcıların başlangıç sermayesi olarak girebileceği tutarlar belli miktarlar üzerinden yapılıyor.
ÇALIŞMANIN KONUT PİYASASINA ETKİSİ NE OLACAK?
Uzun vadede gayrimenkulde konut arzı artarsa fiyatlar uzun vadede normal seviyelere inebilir. Enflasyonun yüksek olduğu bir yerde fiyat düşüşü değil de reel bazda bazı düşüşler olabilir. Türkiye, genç nüfusu ile her zaman yaklaşık yılda 1 milyona yakın konut arzının sağlanması gereken bir ülke. Yabancıların çeşitli bölgelerdeki talepleri, kentsel dönüşüm nedeniyle binaların dönüşüm sürecinde kullanılamıyor olması, birçok yerde riskli yapı stoku nedeniyle yenilenmeye ihtiyaç duyulan konutlara baktığımızda Türkiye’de her durumda güvenilir bir konut arzına ihtiyaç var. Bu sürdürülebilir bir şekilde olmalıdır.” değerlendirmesinde bulundu.
