Son bir sene içinde faizlerin yukarı yönlü ivme kazanmasıyla birlikte yatırımcı birikimini mevduata aktardı, konut piyasasına ilgi azaldı. En başta kredi faiz oranlarındaki rakamlar vatandaşın konut sahibi olmasının önüne geçiyor. Son paylaşılan bilgilere göre meduat fazilerinin sene sonunda aşağı yönlü bir seyir izleyeceği açıklandı.
Bankalarda mevduat faiz oranlarında ibre aşğıya kaymıştı. Sene sonuna doğru mevduat faizlerinin daha da düşüşe geçeceği değerlendiriliyor.
MERKEZ BANKASI'NIN DENGE ARAYIŞI
Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu cümlelere yer verdi: “Faizlerin düşmesiyle ilgili beklentiler var. Bunların yıl sonuna doğru gerçekleşme ihtimali ağır basıyor. Merkez Bankası piyasanın kendi içinde dengeyi bulmasını istiyor diyebiliriz.
‘KREDİ FAİZLERİ DÜŞECEK’
İlerleyen süreçte mevduat faizleri düştükçe kredi faizlerinin bu ortamda düşeceğini değerlendiriyoruz. Faizler düştükçe talebin uzun zamandır beklediği gayrimenkul tarafında da yavaş yavaş hareketlenmeler başlayacak. Bu çok hızlı olmayabilir.
FAİZ ORANLARINDA SON DURUM NEDİR?
Şu an için faiz oranları piyasada hala yüzde 3 seviyelerinin üzerinde. Bu 1 milyon TL kredi çeken bir kişi için aylık 33 bin TL geri ödemesi demektir. 2 veya 3 milyon TL kredi çeken bir kişi 60-90 bin TL’nin üzerinde ödeme yapmak durumunda. Bu konut alımındaki en büyük engel.
‘YÜZDE 66 ORANIND ARTTI’
Mevduat faizlerinin artması konutta alım gücümüzü azalttı. Alım gücü azalmasına rağmen yüzde 66 oranında artan bir inşaat maliyeti var. Konut fiyatları son 1 yılda enflasyona göre geri gelmiş durumda. Bu bize şunu gösteriyor ki konut fiyatları birçok yerde ve bölgede müteahhit karının eritildiği bir durumda. Şu an için bazı bölgelerde satılan ikinci el gayrimenkuller sadece inşaatın maliyetine satılıyor diyebilirim.
Nispeten çok eski olmayan yerlerde 100 metrekare bir daireyi bugün 4 milyon TL’den aşağı bulabildiğiniz yerler var. Bazı gayrimenkullerin maliyetine satıldığı doğrudur.
MEVDUAT VE KONUT ARASINDA HANGİSİ TERCİH EDİLMELİ?
Mevduat ile konut arasında bir tercih yapılmak istense genelde biz gayrimenkulcüler konutu makul buluyoruz. Konutta verdiğiniz parayla bunu kiraya verme gibi bir opsiyonunuz var. İstanbul’da kira amortisman süreleri daha önce 23 yıl iken şu an için 17 yıla kadar düştü. Bu 6 milyon TL’ye satın aldığınız bir yeri aylık 30 bin TL’ye kiraya verdiğinizde yaklaşık 16.5 yılda fiyatını amorti ediyor demek.
‘ARSA HER ZAMAN SİZİNDİR’
Yapılar çok eski değilse özellikle 4-5 yıllık konutlarda bir satın alma fırsatı var. Ben artan inşaat maliyetleri çerçevesinde konuta yatırımın makul olduğunu söylüyorum. Konut aldığınızda yıpranır ancak altındaki arsa her zaman sizindir. Binanız eskise bile arsa payınız saklı kalmaya ve değer kazanmaya devam eder.
ÇEKİLEN KREDİLERDE DÜZENLEME YAPILIR MI?
Bir kişi bankadan yüzde 3 oranında kredi çekti diyelim, faizlerin gerilemesiyle birlikte bunu yapılandırabilir. Ancak bu çok kısa vadede gerçekleşmeyecektir. Benim beklentim kasım dönemine doğru mevduatlarda bir gerileme olacağı yönünde. Biz kredi faizlerinde 2025 yılının ikinci çeyreğinde düşüşleri göreceğiz. Orada da yüzde 2.60-2.50 seviyelerine kadar gerileme olabilir. Gelecek yıl sonuna doğru yüzde 2’li seviyeleri yakalamaya çalışabiliriz. Konut kredilerinde çok hızlı düşüşler olmayacaktır. Böyle bir kredi çeken biri 1.5-2 yıllık süreçte sanki faizler hiç düşmeyecekmiş gibi düşünebilir.
'TETİKLEYEN BİRKAÇ UNSUR VAR'
Faizlerin düşmesiyle birlikte konut fiyatları hızlanır. Bunu tetikleyen birkaç unsur var. TÜİK tarafından yapı ruhsat ve yapı izin istatistikleri yayınlanıyor. Çok önemli bir veri, nisan-haziran 2024 verileri açıklandı. Belediyeler tarafında yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22, daire sayısı yüzde 28.9, yüz ölçüm ise yüzde 30.9 azaldı.
‘KONUT FİYATLARI ETKİLENECEK’
Yapılan daire sayılarının azalıyor olması bize şunu söylüyor ki nispeten konut fiyatları bu durumdan etkilenecektir. Ben konutta 15 Eylül öncesinde ciddi bir alım fırsatı olduğunu düşünenlerdenim” şeklinde değerlendirmelerde bulundu.